类小产权房征迁纠纷处置案

嘉诚中天律师事务所 沈蓓莉

一、基本案情

当事人关系：李某与李某华系父子，史某为房产中介，张某等3人为房屋买受人，黄某系李某华妻子。

案件背景：

1、合同签订：2019年9月，李某擅自以父亲李某华名义与施某（房产中介）签订《房屋转让合同》，将李某华名下平湖市某镇类小产权房以29.8万元出售给施某。史某支付款项后，于同年11月以40万元转售毛张等3人，并诱导李家父子在张某等人未到场的《房屋转让协议》上签字。毛某等人付款后取得产证并入住，但未办理过户（因房屋为划拨性质，不愿补缴土地出让金）。

2、纠纷爆发：2022年房屋涉及征迁，镇政府发现权属争议，征迁利益达180万余元。协商未果后，张某等3人起诉李家父子，要求确认协议有效并过户；黄某以共同共有人身份主张转让无效。法院于2022年10月判决确认《房屋转让协议》无效，但未解决征迁利益分配问题。

3、再次诉讼：2023年3月，史某（房产中介）起诉李家父子，张某3人作为第三人，要求确认其前手《房屋转让合同》有效，房屋所有权与征迁利益全部归史某所有。

二、争议焦点及难题

争议焦点：前手《房屋转让合同》效力如何？房屋所有权属最终归谁所有？征迁利益怎么分配？

在前案判决书刚下达还未生效时，李某就焦急地咨询如何才能补救自己擅自处分父母房产而损失的征迁利益。本案面临的难题有：一是前案法院仅判决确认后手《房屋转让协议》无效，无效的法律后果通俗概括就是返还财产---这在本案中显然无法实现，否则对付出40万元买房的真实买受人张某3人是极不公平。二是镇政府方因房屋权属不明确，肯定是无法分配征迁利益，势必影响整体征迁进程。三是张某3人只肯补偿5万元给李家---这让李老夫妻实在无法接受儿子犯错导致的巨大养老利益损失的后果。对此，法院处理过程中陷入了僵局。

三、办案思路

律师判断法院倾向认为《房屋转让合同》有效，但出于公平和诚信，是无法将房屋权属和征迁利益判决给中介史某；政府方更不希望史某赢得诉讼，否则将激化矛盾和带来舆论压力。故制定以下代理策略：

1、阐述前手《房屋转让合同》无效的理由：

u 李某擅自代父签字属无权代理，且李某华夫妻未追认，前手《房屋转让合同》对其不生效。

u 后手《房屋转让协议》因无真实买卖合意（张某3人未到场）而无效，系中介史某诱骗“加价转卖”牟利，违背诚信原则。

2、检索利益归属的依据：

u 房屋系李某华与黄某婚后共同财产，转让未经共有人同意，合同不应继续履行---以最高院的裁判观点及省高院（2019）浙民再220号判决书案例支撑。

u 张某等3人虽取得产证，但因未过户且不构成善意取得，无法主张所有权。但因其为本案中真实买受人，本着公平和诚信原则，应当分得大部分征迁利益---实务中全国各地对类案征迁利益的判例，大多持此裁判观点。

3、通过调解化解僵局：

鉴于本案最宜通过调解解决，律师结合镇政府征迁需求，努力推动各方调解，平衡作为买受人张某方的合理信赖利益与作为共有权人李家合法权益，破解本案难题。

四、办理结果

律师与法官商讨形成一致“调解路径”后，在长达一年多的漫漫调解征程中，努力做通了各方特别是李家老夫妻的思想工作。最终由法院出具调解书，确认案涉房屋权属及征迁利益属于张某等3人，张某3人将李家老夫妻满意数额补偿款（约征迁利益三分之一）提前支付，政府以及各主当事人对这一结果均表示满意。

五、案件总结

实务中多有因小产权房转让后涉及征迁利益的纠纷，本案更是涉及无权代理、无权处分、是否构成善意取得、夫妻共同共有等多重法律问题，还集结了中介炒房牟利、政府推进征迁中化解矛盾、农村老人弱势群体权益维护等道德情感、社会维稳等问题，具有一定典型性。本着平衡保护买受人合理信赖利益和共有物权人合理利益的原则，感受到律师需以扎实的法律基本功为根基，其次要以法理和情理并举和高度的责任心，在法院、政府、委托人以及对方当事人之间进行耐心细致地沟通协调，方能稳妥处理好矛盾纠纷。

面对此类僵局案件，律师需以专业能力为基础，精准把握法律争议点，善用类案检索增强说服力。更需法理与情理并举，通过耐心沟通协调各方诉求，实现案结事了，发挥法律处理复杂社会矛盾中的平衡调节器作用。