S公司破产清算案件

【案情简介】

S公司于20伯年8月18日在嘉善县工商行政管理局登记设立，其设立目的是为了取得位于“罗星街道子胥路东侧、阳光路北侧、伍子塘路西侧、乌泥港南侧”面积15182平方米的国有土地使用权（下称"目标地块”），并在该地块上开发建设"瑞丽动漫生活广场项目”（“案涉工程”）。

2011年3月4日，S公司股东通过公开竞拍方式，以每平方米1696元，总价25748672元的价格，从嘉善县国土资源局受让了目标地块，取得土地使用权的同时附带政府回购方案，即“由罗星街道办事处回购建筑面积1万平方米，回购价格为2000元/平方米”。2011年8月19日，嘉善县国土资源局通过签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，S公司正式取得了目标地块的《国有土地使用权证》。为解决S公司的资金困难，加快投入建设的进程，S公司分别于2011年月6日、2011年12月14日将目标地块抵押给小贷公司，两次抵押权金额合计3500万元。

S公司于2012年4月12日，取得了嘉善县住房和城乡规划建设局颁发的《建设用地规划许可证》；于2013年12月仃日，取得了《建设工程规划许可证》；于2013年12月20日，取得了《建筑工程施工许可证》。

2012年9月8日，由于S公司的实际控制人姚某因涉嫌诈骗犯罪被江西省南昌市警方采取强制措施，导致S公司经营出现严重问题，资金链断裂；施工单位及实际施工人也出现经营困难，无力垫资。在多种原因综合作用下，案涉工程在2014年1月至2015年6月期间经历了两次停工及短暂复工，最终于2015年7月再次停工，直至被债权人申请破产。

【争议焦点】

本所接受嘉善县人民法院的指派承办本起破产清算案件后，迅速组成了以杨国江律师为负责人，陈浩律师、吴燕滨律师、吴富康律师为组员的管理人工作小组（以下简称“管理人）。在制定工作方案前，管理人仔细核实了S公司，特别是案涉工程的详细状况。管理人接手S公司时，S公司名下财产只有案涉的15182平方米的土地使用权及尚未完工的地上建筑物，但土地使用权已被抵押，抵押金额3500万元；尚欠付施工单位工程款约5000万元；另有六十余家债权人申报债权金额合计超2.1亿元。债权金额远远超过S公司破产时的剩余资产。

按照上述情形，管理人预计若通过通常的破产财产处置程序（即评估一拍卖-分配）来处置，连清偿优先债权也不够，职工债权、税务债权及普通债权根本得不到清偿。

管理人经过讨论认为，要实现债权人利益最大化的方案就是设法重新寻找施工企业，将案涉工程继续施工至通过竣工验收、完成竣工验收备案并办理权属登记，再将建成的房产进行销售或拍卖变现。上述方案成功固然能带来良好的后果，为债权人实现债权带来希望，但同时，管理人也清楚认识到此种方式_旦进入实施，将需要面临的巨大风险和大量资金的投入。

上述两种处理模式的利弊博弈是影响管理人工作的焦点。

【律师代理】

管理人认为，我国《破产法》的制定目的系为了维护债权人和债务人的合法权益，维护经济秩序，本案中若采用一般的破产财产处理模式即直接按"评估、拍卖”的方式将破产财产变现用以分配，将导致除对债务人的特定财产享有优先权的债权人能得到部分清偿外，其余的职工债权、税务债权及普通债权人根本无法得到清偿，势必产生严重的社会矛盾。管理人通过研究法律法规的相关规定，认为根据我国《破产法》第十九条”人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”之规定，使得原本被各地、各级法院查封、冻结的债务人的资产重新运作成为可能；《破产法》四十二条'四十三条有关“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务为共益债务”、"破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿”之规定，使得因法院受理破产后进入的施工企业因后续施工（垫资施工）而产生的工程款有了支付的保障。管理人认为，既然《破产法》有上述规定而使管理人得以利用来实现债权人利益最大化，出于维护债权人利益、缓解社会矛盾等各方面考虑，完全可以突破既有的破产处理模式，创新管理模式，拯救烂尾楼。

根据《破产法》第二十五条第五项之规定，管理人有权在第一次债权人会议召开之前，决定继续或停止债务人的营业。管理人通过对新管理模式进行讨论、分析、权衡，通过多次修改，制定了《财产管理方案》并提交债权人会议表决。2016年5月20日，在嘉善县人民法院第一法庭召开的第一次债权人会议上，管理人向债权人介绍了另找施工单位将该烂尾楼施工完成的方案。出席债权人会议的全体债权人一致同意了管理人提出的"引入新的施工单位垫资施工后续工程，以部分建设房产充抵工程款，除抵工程款之外的房产用以变现清偿债务”的破产财产管理方案。

但方案的实施并非易事，在具体的实施过程中，管理人为了寻找有实力、有能力进行全额垫资的施工单位，耗费了大量时间、精力，与不同的施工单位进行谈判、磋商，平衡利益，最终确定了H公司作为案涉项目后续工程内容的施工企业。并且管理人为了能够顺利进行工程建设、验收，多次与相关部门沟通，解决了办理土地延期手续（包括延期罚金的确定）；因国家标准更新重新进行了消防、规划审核；重新办理了施工许可证、预售许可证等一系列问题。

【处理结果】

在债权人会议批准了管理人提出的财产管理方案后，管理人于2016年8月18日为案涉工程办妥了建筑工程施工许可证，并在G20峰会结束后开始重新动工。至2016年12月底，3幢15层高的主体已全部结顶，至2017年3月底，项目已全部通过主体结构验收，现处在后期的装饰收尾阶段。2018年5月，管理人通过公开招标的方式，确定F公司以3.05亿元的包销价格成为案涉项目的包销代理机构。据管理人保守估算，在方案实施完成后，不但小贷公司和原施工企业的优先债权能全额清偿，而且债务人拖欠的职工工资、国家税款也能全额清偿，连普通债权人也能有较高的比例的清偿率，当然政府也能依约定的价格购得一万平方米的办公楼。也正因如此，自开始实施方案起，除不时有债权人向管理人询问、关心项目进展情况外，再无一起信访或上访事件发生，也无任何影响社会稳定的事件发生。管理人通过创新方式，在破产法的框架内依法处置烂尾楼，取得了让政府、法院、债权人一致满意的良好结果。

【办案小结】

烂尾楼已成为城市建设中的一大公害，严重影响城市形象，损害城市运营，破坏投资环境。烂尾楼不仅是法律问题，而且也是社会问题。目前政府对于烂尾楼问题的处置方式，大多数是从“维稳”角度考虑，通过对话、协商甚至利用财政资金垫付部分款项的方式来安抚群众，以期规避发生严重影响社会稳定的事件。而分析之前法院在处置烂尾楼时做法，也通常采用“评估-拍卖”的方式来将烂尾楼变现，所得款项用以清偿债务。在这种处置方式下，由于烂尾楼的变现价格通常远低于其能建成后的正常价格，其结果通常是除优先债权人可能部分或全部清偿外，其余的普通债权人根本无法得到清偿。这种处置虽然简单、直接、快速，但即便是在烂尾楼处置完毕后，仍有大量的普通债权人因得到不清偿而成为遗留问题，进而会成为"无解”的社会问题。

本所律师团队通过运用新的破产财产管理模式，谋求在无需政府资金投入的情形下，将烂尾楼后续建设完成，并且用实践检验了新方式，既解决了社会稳定问题，又在最大程度上保障了债权人的权益，还避免了烂尾楼对社会造成的负担，为城市“烂尾楼”的处置找到了新的曙光。

【嘉善三浦灵狐房产开发有限公司管理人工作小组】